Thị trường Bất động sản đã trở lại...!

Sau khi bộ trường tài chính và thống đốc ngân hàng có những động thái quyết liệt hạ lãi xuất thì đây là một trong những yếu tố chính khơi dậy lên con sóng BĐS hiện nay.
Nhiều phương tiện thông tin đại chúng và công ty bất động sản cho rằng việc hạ lãi suất huy động trần này chỉ có lợi đối với các ngân hàng tuy nhiên họ không nghĩ tới mặt ảnh hưởng tích cực của động thái này đối với tâm lý chung của người gửi tiết kiệm.
Lãi suất huy động giảm có hai hướng biến động tâm lý của người gửi tiền:
1 là tranh thủ gửi thêm tiền tại thời điểm này vì họ cho rằng lãi suất trong tương lai sẽ tiếp tục giảm
2 là tìm kênh đầu tư mới hiệu quả hơn. Xu hướng tâm lý này rất rõ trong thời gian gần đây và tác động lớn lên thị trường chứng khoán và bất động sản.
Tuy nhiên điều này có thể gây ảnh hưởng xấu và không phải theo như mong đợi của người làm chính sách ở thời điểm này vì theo mình biết thì mục đích là giảm lãi suất để ép lãi cho vay xuống và giúp các doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận vốn sản xuất kinh doanh, giải phóng dự án. Nếu việc này xảy ra mạnh, nguồn huy động của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng, do đó việc hạ lãi huy động không thể thực hiện ( rõ ràng là không nếu anh chị nào có tiền đang gửi ở Ngân hàng đều biết cả. )
Ngoài ra giá bất động sản giảm 30 - 40% so với đỉnh cũng là một điểm hỗ trợ tâm lý đối với những người thực sự có nhu cầu cần mua nhà hiện nay.
Tuy nhiên khó mà biết được con sóng này kéo dài tới khi nào vì bản thân nền kinh tế chúng ta hiện nay còn quá nhiều khó khăn và có quá nhiều vấn đề mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt...
Đồng ý với anh Tuấn, đây là dấu hiệu đáng mừng, anh bên BĐS, mình bên Chứng khoán, chúng ta cũng nên tranh thủ .... :)

Anh Ngọc nói đúng quan điểm với em quá. Hiện giờ việc chọn lựa kênh đâu tư Bất động sản và thị trường chứng khoán đang là dấu hiệu đầu tư tốt cho các nhà đâu tư. Trước đó các nhà đầu cơ đã gom hàng rất nhiều vì các động thái tiêu cực và các báo ra trong thời gian cận tết.
Lúc này chuẩn bị đoán cơn bão Bất động sản nên tránh tình trạng các nhà đầu tư sẽ bị say sóng. Vì thị trường Chứng khoán mấy ngày nay đã tập trung lượng tiền vào nhánh cổ phiếu xây dựng và bất động sản.
Thị trường chứng khoán là kênh đầu tư ngắn hạn. Và Bất động sản là kênh đầu tư tích luỹ dài hạn. Nếu anh chị nào ngày xưa từng tham gia vào thị trường này. Lời khuyên chân thành của em là nên mua sớm vì khi sóng bất động sản thực sự quay lại. Lúc này sẽ không còn kịp để nữa.
Hiện giờ điều đầu tiên các nhà đầu tư muốn quay lại sàn giao dịch Bất động sản.
Có những nguyên tắc em tích luỹ bản thân mình sau như sau xin chia sẽ cùng các anh chị.
Nguyên tắc bất dịch là hãy chọn các tuyến đường đang sắp sữa hoàn thành trong năm sau:
Ví dụ đất nền Bình lợi Tân Sơn Nhất giá hiện giờ cũng đang tăng gấp đôi so với trước. Nhưng tuyền đường này bây giờ mua là đã trễ nhịp.
Sắp tới đây Năm 2013 sẽ hoàn thành con đường Cao tốc dầu giây long thành. Những dự án tại khu vực này sẽ nhảy bật khi con đường này khánh thành.
Thứ 2 ta nên chọn chủ đầu tư có uy tín lâu năm và thành công trên 1 số dự án ở Việt Nam.
Thứ 3 Hãy chọn căn hộ thay vì đất nền. Vì khi có sóng đất nền mới có thể tăng giá. Như tình hình vừa qua đất nền đều chết. Nếu đất nền sôi động trở lại phải đợi tới cuối năm nay.
Thứ 4: Chọn căn họ giá tầm 2 tỷ và thanh toán trong vòng 2 năm. Vì thanh khoản nhẹ mà khi có sóng ta lại bán được ngay sản phẩm của mình. Tránh mua dự án khá đắt ( Vì loại này rất kèn khách để mua)
Mong các anh chị Alphabe chia sẽ thêm kiến thức và kinh nghiệm của mình trong thời gian qua trên thị trường Bất động sản và chứng khoán hiện nay. Em xin chân thành cảm ơn

Đứng về khía cạnh tài chính, mình xin góp ý một vấn đề khá mới:

Dù lãi suất đã giảm, nhưng Bộ tài chính dường như lại “thắt lại về mặt thuế”. Vì theo thông tư 06 hướng dẫn thay đổi về thuế GTGT có hiệu lực từ ngày 1/3/2012, liên quan đến chuyển nhượng BĐS. Việc thay đổi này ảnh hưởng khá lớn đến cơ cấu giá bán, dòng tiền của Chủ đầu tư và kế hoạch tài chính của người mua

Xin minh họa cho sự thay đổi này bằng ví dụ sau:

Công ty Kinh doanh BĐS A mua miếng đất vào ngày 2/5/2001 với tổng giá trị (giá mua, lệ phí) là 10 tỷ đồng. Giả sử, hiện nay giá thị trường theo Cty A định giá là 80 tỷ, nếu chuyển nhượng lại cho người khác với giá 100 tỷ, thì thuế GTGT phải kê khai nộp sẽ như sau:

- Nếu chuyển nhượng và thanh toán trên 20% giá trị trước ngày 1/3/2012, thì thuế GTGT sẽ kê khai và nộp là: =(100 tỷ - 80 tỷ) x 10%= 2tỷ. Tổng giá bán bao gồm thuế GTGT= 102tỷ
- Nếu chuyển nhượng và thanh toán dưới 20% trước ngày 1/3/2012, hoặc chuyển nhượng sau ngày 1/3/2012, thì thuế GTGT sẽ kê khai và nộp là: =(100 tỷ - 10 tỷ) x 10%= 9tỷ. Tổng giá bán bao gồm thuế GTGT= 109tỷ
Chênh lệch tăng thuế GTGT là 7tỷ.

Giả sử người mua phải vay ngân hàng thì:
- Nếu chuyển nhượng và thanh toán trên 20% giá trị trước ngày 1/3/2012, thì lãi phải trả là: =(100 tỷ + 2 tỷ) x 20%= 20,4tỷ
- Nếu chuyển nhượng và thanh toán trên 20% giá trị trước ngày 1/3/2012, thì lãi phải trả là: =(100 tỷ + 9 tỷ) x 12%= 13,08tỷ
Chênh lệch lãi vay giảm= 7,32 tỷ

Như vậy: dù người mua có thể tiện kiệm được tiền lãi vay ngân hàng, nhưng họ lại phải mua với giá trả ngay 1 lần cho Chủ đầu tư cao hơn rất nhiều so với thời điểm trước khi hạ lãi suất. Điều này sẽ làm chậm lại các nhu cầu về BĐS.

Vì vậy, khả năng phục hồi của Thị trường BĐS chưa thể sớm và nhanh được.

Lãi suất giảm là tín hiệu khởi đầu cho sự hồi phục thị trường BĐS, tuy nhiên đây chủ yếu làm hồi phục tâm lý của thị trường, cái quyết định sự hồi phục hay không là nhu cầu thực của thị trường ( đầu ra) , nếu khách hàng vẫn thờ ơ thì khó hồi phục được. Khi lãi suất giảm, các chính sách hỗ trợ mua nhà được triển khai thì đó là tin hiệu khởi đầu. Tuy nhiên khi lượng hàng tồn kho còn nhiều, kinh tế chưa tăng trưởng trở lại, chi phí xây dựng vẫn còn cao và thực tế sự coi trọng khách hàng, giữ uy tín của các doanh nghiệp chưa thực sự được đề cao, nó sẽ là một rào cản lớn. BĐS hồi phục cũng sẽ giúp thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế, tạo ra sự lưu thông của một lượng vốn lớn trong xã hội. Vạn sự khởi đầu nan, tôi nghĩ sự phục hồi chỉ thực sự diễn ra bắt đầu từ cuối quý 4 năm nay.

Theo tôi, cơn sóng bất động sản thật sự muốn trở lại thì không chỉ là lãi suất ngân hàng không thôi đâu, mà quan trọng là có lượng khách hàng nào chịu mua hay không. Tức là lòng tin khách hàng vào các chủ đầu tư của các dự án bất động sản. chúng ta cũng thấy hàng loạt những dự án lớn khách hàng mua xong vào ở rồi mới dở khóc dở cười, tiêu biểu như keamang, saigon pearl, và một số dự án khác chỉ mua trên giấy nhưng thực tế trên công trường không thấy thi công,..v..v..v. Điều quan trọng hiện nay, theo tôi, làm sao xây dựng lại niềm tin trong khách hàng.