Công thức mua nhà trả góp cho giới văn phòng liệu có an toàn?

Để sở hữu một căn nhà, lấy tiền dành dụm cộng vay ngân hàng rồi “cày” dần trả nợ là công thức quen thuộc của giới văn phòng. Nhưng cuối tuần rồi đọc bài trên Tuổi trẻ cuối tuần về chủ đề này mình thấy não nề quá! Các anh, chị Anphabe cùng xem và chia sẻ với mình với!

MUA NHÀ TRẢ GÓP: NHỮNG BẤT TRẮC CẦN HÓA GIẢI

Quan niệm “an cư lạc nghiệp” bắt rễ sâu đậm trong tâm lý người Việt, khiến giấc mơ “có nhà” trở thành một thôi thúc lớn đối với nhiều gia đình. Nhiều người đã tìm đến các dự án mua căn hộ trả góp những mong hiện thực hóa giấc mơ giản dị đó.
Chờ đón họ là “thiên la địa võng” các loại hình dự án, với những bất trắc pháp lý rất cần được hóa giải.

Vay mua nhà, làm cả đời trả nợ

Để mua nhà, nhiều người phải vay tiền ngân hàng. Giá nhà, đặc biệt là căn hộ chung cư, đã giảm rất nhiều so với hai, ba năm trước đây. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư bất động sản cùng ngân hàng sẵn sàng cho người mua nhà vay tiền với những điều kiện mà họ cho là ưu đãi.

Giấc mơ “an cư” chưa biết thế nào nhưng khi đã đặt bút ký vào hợp đồng vay tiền mua nhà, phải xác định rằng trong hàng chục năm tới có lẽ phải nhịn ăn, nhịn mặc, làm việc chăm chỉ và đừng có ốm đau gì hết để trả nợ.

Phải tính toán chi li

Những quảng cáo cho vay tiền mua nhà tràn ngập khắp nơi. Các dự án bán nhà lúc nào cũng đi kèm điều khoản được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi để trả tiền mua nhà. Các ngân hàng lớn cũng tung ra nhiều chương trình cho vay mua nhà. Chẳng hạn một ngân hàng cho vay mua nhà với hộ gia đình có mức thu nhập thường xuyên trả nợ tối thiểu 2,5 triệu đồng. Mức thu tiền vay tối thiểu hằng tháng là 40% thu nhập hộ gia đình.

Khách hàng cần đáp ứng các điều kiện: có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn, ngân hàng đáp ứng tối đa 70% tổng nhu cầu vốn của khách hàng, khách hàng cần chứng minh thu nhập để trả nợ vay. Người vay cũng phải có tài sản đảm bảo theo quy định và có thể lựa chọn một trong các hình thức tài sản đảm bảo sau: tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu người đi vay, tài sản đảm bảo chính là căn nhà, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

Nhìn chung, điều kiện để cho vay mua nhà của các ngân hàng khá giống nhau. Và cho dù có “ưu đãi” khách hàng đến mức nào thì hợp đồng cho vay này vẫn phải đảm bảo quyền lợi của ngân hàng. Việc hỗ trợ vay ngân hàng được nhiều chủ đầu tư đưa ra chỉ là một cách để gây chú ý, mong kích thích được sức mua. Không ít sản phẩm mới nghe qua có vẻ như rẻ nhưng sau khi tính toán kỹ tiền vay ngân hàng cộng lãi suất, giá thật ra rất đắt.

Việc thanh toán định kỳ của các khoản nợ này cũng tương tự việc bạn mua trả góp một món đồ, được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ theo thời gian. Nếu bạn vay tiền mua nhà trong 15 năm chẳng hạn, tổng số tiền bạn phải trả (cả gốc lẫn lãi) quy về hiện tại chắc chắn phải lớn hơn, thậm chí lớn hơn nhiều số tiền bạn đã vay ban đầu.

Một việc cần quan tâm là lãi suất cho vay và cách thức trả nợ. Mỗi tháng người vay phải trả một phần gốc và lãi. Lãi suất được xác định dựa trên lãi suất tiết kiệm. Thường đó là lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, loại lĩnh lãi cuối kỳ, cộng với biên độ dao động phần trăm tùy theo khoản vay (dài ngắn) của khách hàng. Tất nhiên thời gian vay càng dài, lãi suất càng cao vì rủi ro nhiều.

Khoản vay với mức lãi suất hiện được cho là thấp (12%) chỉ được áp dụng từ sáu tháng đến một năm. Sau đó nó được thả nổi, có nghĩa có thể tăng mà cũng có thể giảm, nhưng khả năng tăng nhiều hơn. Vì lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng trong trung và dài hạn đều từ mức 12% trở lên nên người mua nhà không thể vay với lãi suất thấp hơn 15% sau thời gian gọi là “ưu đãi lãi suất”.

Nếu lãi suất cho vay vọt lên cao, người vay trót đâm lao phải theo lao, sẽ phải chịu thiệt thòi lớn. Do vậy, khi quyết định vay tiền mua nhà, cần đọc thật kỹ hợp đồng và tính toán thật chi li. Để chắc ăn, người vay phải thỏa thuận cụ thể về mức lãi suất sau này. Có thể là cộng thêm 3 điểm phần trăm so với lãi suất huy động để không xảy ra tình trạng lãi suất bị đẩy lên cao ngoài ý muốn như từng xảy ra. Ngoài ra, cần phải tính đến việc bị phạt lãi suất nếu trả tiền vay trước thời hạn.

Hãy thử tính một trường hợp vay tiền mua nhà cho căn hộ 60m2 giá 900 triệu đồng. Nếu người đi vay trả trước được 30% (270 triệu đồng) thì còn phải vay 630 triệu đồng, trả trong vòng 15 năm, theo dư nợ giảm dần với lãi suất 12% trong 12 tháng đầu, chẳng hạn. Sau đó, ví dụ lãi suất cố định 15%/năm trong vòng 14 năm, tiền gốc trả mỗi tháng là 3,5 triệu đồng. Như vậy tính theo dư nợ giảm dần, tổng số tiền lãi phải trả cho 180 tháng (15 năm) lên đến khoảng 695 triệu đồng. Tính ra cuối cùng tổng số tiền phải bỏ ra sẽ như sau: 270 triệu + 630 triệu + 695 triệu = 1,595 tỉ đồng.

Đây là trường hợp bạn có thu nhập ổn định trong suốt 15 năm, đủ để trả 3,5 triệu đồng tiền gốc cùng số tiền lãi không hề nhỏ, và không được ốm đau hay mất việc. Nên những ai muốn vay ngân hàng để mua nhà một lần nữa cần cân nhắc cho kỹ: liệu có đáng để nhịn ăn nhịn tiêu, mắc nợ quanh năm để mua nhà - mà thực chất là tiêu sản như theo Robert Kyosaki, tác giả cuốn sách Cha giàu, cha nghèo?

Mơ về một nơi an cư

Vay tiền mua nhà chẳng có lợi mấy cho người mua nhưng muốn vay cũng chẳng dễ dàng gì, khi thủ tục như chứng minh tài chính, thu nhập ổn định, khả năng trả nợ, đánh giá tài sản đảm bảo đều rất lằng nhằng.

Hồ sơ vay vốn thường gồm: hợp đồng lao động, giấy xác nhận của đơn vị về chức vụ và mức lương, sao kê tài khoản ngân hàng hoặc bảng kê lương ba tháng gần nhất, các giấy tờ chứng minh mục đích vay vốn (bản chính hợp đồng mua nhà phù hợp với mục đích vay vốn, bản sao công chứng hồ sơ về căn nhà định mua như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và/hoặc quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản chính chứng từ nộp tiền...).

Nếu vay, bạn sẽ phải chấp nhận một số rủi ro nhất định. Rủi ro lớn nhất: không có khả năng trả nợ, bị ngân hàng tịch thu tài sản thế chấp. Lúc này có thể xem như bạn sẽ mất cả chì lẫn chài. Cứ cho rằng bạn có đủ khả năng tài chính để trả nợ ngân hàng, không lo đến rủi ro bị tịch thu tài sản thế chấp, nhưng một rủi ro khác sẽ có thể xuất hiện: chủ đầu tư không tôn trọng cam kết, thậm chí lừa đảo. Nhẹ thì giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đúng như đã ghi trong hợp đồng. Hàng loạt dự án đã bị đắp chiếu vì chủ đầu tư không có vốn, trông cậy vào huy động tiền của người mua và không huy động được thì ra như vậy. Nặng thì dính vào dự án lừa. Mà lừa đảo nào có ít.

Một ví dụ được báo chí gần đây nêu ở huyện Từ Liêm (Hà Nội). Mặc dù dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, không được cấp chứng nhận đầu tư nhưng chủ đầu tư đã nhờ các văn phòng môi giới nhà đất quảng cáo và bán nhà. Sau khi nộp tiền hàng mấy tháng trời, thấy dự án vẫn không nhúc nhích, khách hàng làm đơn tố cáo. Vụ này đã có hơn 100 người trở thành nạn nhân, với số tiền bị chiếm đoạt lên tới 188 tỉ đồng.

Khi quyết định đi vay, bạn còn phải xem xét vấn đề tài chính: cần mua nhà trong khoảng bao nhiêu tiền để tiện cho việc tìm kiếm những căn nhà thích hợp với tài chính mình có, tránh trường hợp mua nhà quá sức của mình. Quy luật an toàn nhất cho vấn đề này là tiền trả nợ nhà chỉ nên bằng 30-40% của tổng số tiền lương mỗi tháng (đã trừ thuế thu nhập cá nhân).

Ở nước ngoài, phần lớn người mua nhà đều vay tiền nhưng với lãi suất chỉ khoảng 3-5%. Con số lãi suất 12-15%, hay thậm chí lớn hơn, thật sự là quá lớn đối với hầu hết người Việt Nam.

Những người làm công ăn lương bình thường vẫn mãi mơ một ngày giá nhà đất trở về đúng giá trị thực, về những căn hộ chung cư giá hai, ba triệu mỗi mét vuông. Hiện có thông tin về nhà thu nhập thấp giá 2-4 triệu đồng/m2. Mặc dù mức giá trên gần như là không thể ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM nếu Nhà nước không hỗ trợ mạnh tay, nhưng nó cũng chứng tỏ giá bất động sản còn có thể giảm sâu hơn, gần với túi tiền người dân hơn nữa.

Box 1: Giả sử bạn đi làm thuê với mức lương 10 triệu đồng/tháng, mất 25% thu nhập để thuê căn phòng trọ an ninh, sạch sẽ, 35% tiền sinh hoạt ăn uống, 20% tiền quan hệ xã hội, 20% tiền giúp đỡ gia đình, thì đến cuối tháng chẳng còn dư đồng nào cả. Đây là mức sống cơ bản mà một người có thể đạt được sau 2-3 năm đi làm, sống độc thân tại một thành phố lớn. Cho dù có tiết kiệm đến 50% thu nhập hằng tháng thì có lẽ cũng phải đến khi về hưu mới đủ tiền để mua một căn hộ giá rẻ.

Box 2: “Đọc kỹ hướng dẫn trước khi sử dụng”

Một khách hàng mua căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện tại quận Tân Bình (TP.HCM) cho biết khi ký hợp đồng hỗ trợ cho vay, ngân hàng thỏa thuận mức lãi suất cho vay chỉ 14%/năm nhưng chỉ ba tháng sau, khách hàng chới với khi nhận được thông báo của ngân hàng áp dụng mức lãi suất mới vọt lên 18%/năm. Khi khách hàng khiếu nại lãi suất trên thì phía ngân hàng đã chìa ra hợp đồng trong đó có điều khoản ngân hàng có quyền điều chỉnh lãi suất sau ba tháng với mức lãi suất căn cứ vào mức lãi suất tối đa mà ngân hàng huy động với thời hạn 12 tháng cộng khoảng 6%.

Việc điều chỉnh trên tuy cao nhưng phía ngân hàng vẫn còn sòng phẳng là đưa ra nguyên tắc điều chỉnh lãi suất. Trong khi đó, nhiều ngân hàng còn đưa thỏa thuận việc điều chỉnh lãi suất sẽ do ngân hàng quyết định tùy tình hình thực tế?! Nhiều khách hàng không chịu nổi lãi suất cao đã phải vay mượn, bán tài sản khác để trả tiền ngân hàng thì cũng phải cắn răng chịu một khoản tiền phạt đáng kể do thanh toán trước hạn.

Điều khoản về phạt thanh toán trước hạn thường được các ngân hàng đưa ra nhưng nhiều khách hàng lại không đọc kỹ quy định này dẫn đến việc phải “tiến thoái lưỡng nan”, vay tiếp thì không chịu nổi vì lãi suất quá cao mà trả tiền trước cũng tốn khoản tiền phạt không nhỏ.

Ngọc Trung (Tuổi trẻ cuối tuần)