Vì sao chung cư đang bị "thất sủng"?
Lãi suất đã giảm. NHNN mở lại van tín dụng cho BĐS, chỉ đạo các NH giãn nợ hoặc/và gia hạn nợ cho các Công ty BĐS, có thể nói về mặt chính sách Nhà Nước đang làm hết những gì có thể để “cứu” thị trường BĐS. Các Chủ đầu tư (CĐT) cũng nỗ lực liên tục giảm giá bán, tung chiêu khuyến mãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ trả tiềnv.v… thế nhưng sức mua của thị trường hết sức “dè dặt”. Lý do vì đâu? Có phải vấn đề nằm ở giá BĐS ko? Hãy thử lý giải vài nguyên nhận xét từ góc nhìn của người mua, đang ngày một “sáng suốt” hơn.
Rủi ro từ những CĐT
Dấu chấm hỏi đầu tiên là CĐT có thực hiện những cam kết của mình, bàn giao dự án đúng chất lượng như “quảng cáo” hay không? Cơ cấu sở hữu “thông dụng” trong đầu tư BĐS là công ty CĐT là một công ty được thành lập chỉ để thực hiện 1 dự án với Vốn điều lệ khá “khiêm tốn”. Đối với các tập đoàn lớn, cơ cấu này giúp hạch toán độc lập chi phí, cô lập rủi ro tài chính đồng thời tạo “room” cho các “quan lớn” của tập đoàn tham gia cổ phần vào Dự án để “đánh lẻ”. Người mua thường không nhận ra vấn đề này, khi CĐT được “mượn” cái họ của các “Ông lớn” thì mặc nhiên nghĩ đây là sản phẩm trực tiếp từ những tập đoàn lớn và được “bảo kê” về vốn. Thực tế đã chứng minh không phải vậy, theo quy định Nhà Nước, CĐT chỉ cần bỏ ra 15%-20% tổng chi phí đầu tư (thường là góp bằng giá trị Quyền Sử Dụng Đất đã được định giá lại theo “giá thị trường”), sau đó Ngân Hàng nhận thế chấp đất và tài sản trên đất, cho vay khoảng 10%-20% tổng chi phí đầu tư (đủ để CĐT xay xong móng để huy động vốn), 60%-70% giá trị công trình thường được huy động bằng tiền trả trước của khách hàng. Khi thị trường khủng hoảng, hàng hóa không bán được, vốn ngân hàng đã giải ngân hết, tiến độ công trình đình trệ…hàng loạt các ông lớn đều lớn tiếng không nhận “con” nhận “cháu” hay “họ hàng” của mình. Hiếm thấy trường hợp các “Ông lớn” góp thêm vốn để triển khai công trình mà đổ hết cho thị trường và chính sách để “chây ỳ” tiến độ. Thực tế nếu trường hợp xấu nhất xảy ra, Dự án phá sản, các “Ông lớn” sẽ cùng lắm chỉ mất phần vốn mình bỏ ra (mảnh đất có được với cái giá “rẻ mạt” từ đền bù giải tỏa), Ngân hàng thì “ôm” mảnh đất và đống xi măng-sắt thép dở dang (được thế chấp), chỉ có người mua đang đóng tiền dở dang là…”bắc thang lên hỏi ông trời”.
Chất lượng công trình
Trước đây chủ yếu người mua là giới đầu cơ, họ chỉ cần “xí phần”, đóng 10%-20% giá bán khi sản phẩm “nhích giá” 5%-10% là họ đã có lợi nhuận 50%-100% trên vốn bỏ ra, do đó chất lượng công trình không phải là yếu tố cần cân nhắc. Tuy nhiên, sau khi sàng lọc, thị trường chỉ còn lại những người mua có nhu cầu thực, chất lượng công trình là yếu tố hàng đầu vì đối với người Việt, cái nhà là của “trăm năm”. Trước đây có CĐT chưa hề triển khai công trình nào hay thuộc những lĩnh vực không liên quan gì đến BĐS cũng nhảy ra lập dự án, bán ầm ầm. Cái gì cũng vậy, không có kinh nghiệm thì làm sao quản lý tốt để cho ra sản phẩm tốt? Người mua hay “trông” vào cái tên của các nhà thầu lớn có uy tín để “suy ra” chất lượng công trình. Cách “ngầm hiểu” này chưa chắc đúng, vì “tiền nào của nấy”, tất cả phụ thuộc vào yêu cầu của CĐT và đơn giá thầu tương ứng. Hàng loạt các công trình vừa rồi bị lên tiếng xuống cấp, chất lượng bàn giao không đúng hợp đồng, bị cắt xén (trang thiết bị còn thấy được, những thứ trong “ruột” công trình thì người mua làm sao kiểm soát?) đã làm tổn thương nghiêm trọng lòng tin của người mua nhà. Khi các CĐT giảm giá bán, khách hàng càng đặt câu hỏi lớn hơn là chất lượng công trình có bị “giảm” theo không, dẫn đến phản ứng ngược. Tệ hơn có nhiều CĐT bán giá thấp, đến khi xây nửa chừng thì “khóc” với khách hàng là không đủ chi phí triển khai, “đòi” khách hàng đóng thêm tiền. Thực tế cho thấy những đơn vị có những công trình “điểm” chứng minh được chất lượng khi triển khai các dự án tiếp theo (và đặc biệt khi có mức giá hấp dẫn) thì người mua phản ứng tích cực hơn rất nhiều mặc dù giá thành cao hơn mức trung bình thị trường, ai cũng hiểu “tiền nào của nấy” mà.
Hậu mãi và dịch vụ quản lý
Liên tục những xì-căng-đan về không gian chung-riêng, phí quản lý chung cư, chỗ đậu xe v.v…. thời gian vừa qua khiến nó trở thành một trong những “thành kiến” lớn nhất với người mua chung cư vì mua nhà mà chả khác nào ở thuê vì bị “chém” bởi những khoản phí “trên trời rơi xuống”. Thiết nghĩ nếu hợp đồng mua bán từ đầu quy định rõ không gian chung-riêng, bản đồ mặt bằng được công khai minh bạch ngay từ khi mở bán, quy định về phí dịch vụ không để “lấp lửng” kiểu “cố định 1-2 năm đầu” sau đó CĐT mặc sức điều chỉnh thì đâu xảy ra những tranh chấp như thế? Quy chế quản lý chung cư nên được minh bạch hóa, người dân có quyền bỏ phiếu chọn đơn vị quản lý, đơn vị cung cấp dịch vụ, thu-chi được công khai hàng quý-hàng năm, thì người mua sẽ chả còn gì phải phàn nàn. Đằng này rõ ràng một số CĐT muốn “đem con bỏ chợ” hoặc “giật gấu vá vai”, muốn “kiếm thêm chút đỉnh” sau khi bàn giao nhà, vô tình hủy hoại toàn bộ tên tuổi và thương hiệu của mình. Ngày nay dịch vụ quản lý là một trong những vấn đề người mua quan tâm nhất, những CĐT đã chứng minh được dịch vụ tốt sẽ dễ dàng lấy được lòng tin nơi khách hàng.
Miềm tin vào thương hiệu là một trong những yếu tố quan trọng nhất của CĐT, ở các nước phát triển, cũng giống như các lĩnh vực ngân hàng-bảo hiểm-tài chính, các Công ty BĐS còn “trụ” lại được thường là những thương hiệu uy tín lâu dài. Hàng lọat giải pháp cần sự bắt tay của cả CĐT lần cơ quan quản lý Nhà Nước nhằm củng cố lòng tin của người mua. Ví dụ như tăng mức vốn chủ sở hữu tối thiểu khi phê duyệt dự án (bằng tiền mặt chứ không phải góp bằng tài sản), hạn chế việc cho thu 90%-95% giá trị sản phẩm khi chưa nhận nhà (vì rõ ràng như thế “thiệt” cho người mua quá khi chưa thấy “hàng” ra sao đã phải trả tiền hết), bắt buộc CĐT thuê đơn vị giám sát độc lập và công khai báo cáo giám sát với khách hàng, cung cấp mẫu hợp đồng mua bán có quy định rõ về không gian chung-riêng, phí dịch vụ và nguyên tắc điều chỉnh sau vận hành v.v… Ở nước ta, cũng đã có một số đơn vị bắt đầu xây dựng được tên tuổi bằng việc cam kết đúng tiến độ, đúng chất lượng, dịch vụ quản lý tốt. Thị trường sẽ dần sang lọc và trong tương lai không xa, những CĐT như thế sẽ hồi phục và làm chủ thị trường.